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【民泊営業日数180日規制】数え方や抜け道について解説

2020.12.11

民泊新法では年間180日だけ民泊営業が可能となっています。
これが民泊で有名な180日ルールです。

なぜ180日なのか、日数の数え方や抜け道について、年間営業日数を最大にし、利益を最大化するための方法を解説します。

民泊営業での180日ルールとは?

2018年6月に施行された民泊新法(住宅宿泊事業法)で、一年間に営業できる日数は180日まで、と決まっています。これがいわゆる民泊での180日ルールです。
この民泊新法によって、従来の旅館業法などの手続きよりも比較的簡単に民泊の運営が認可されるようになりました。

民泊新法では

・一定の基準を満たす「住宅」が対象
・年間営業日数は180日以内

と定められています。

それ以外に、各自治体で180日以下の日数に制定することが可能となっているため、どこの地域で営業するかによっても異なってきます。
自治体の制限は、大きく分けて4つのパターンがあります。

1)日数制限がない自治体
これは営業日数規制を条例で上乗せしていない自治体

2)用途地域による日数制限がある自治体
住居専用地域での平日営業の制限がある地域。
休日のみの営業とすると年間120日稼働となります。

3)用途地域・不在型による日数制限がある自治体
用途地域による制限と不在型による制限がある地域です。
不在型の場合は基本平日営業が不可です。

4)区内全域で平日の営業を制限している自治体
一番規制が厳しい自治体です。地域関係なく全域で平日営業が不可のエリアです。

まず自分がどの地域で民泊を営業しようとしているのか?年間上限何日まで営業できるのか?運営しようとしている物件に自治体の制限がかかっていいないか?をしっかり確認しましょう。
その上で、年間営業日数制限の対策を考える必要があります。

民泊営業が可能日数はなぜ年間180日なの?

ではなぜ180日なのでしょうか。

2014年に日本で民泊の代表とも言えるAirbnbのサービスが開始され、大変な盛り上がりを見せました。
発足から1年間で日本国内に年間2219.9億円のインバウンド消費による経済波及効果をもたらしたと言われています。この人気の高さから、多数の人が民泊に参入し、Airbnbのホストとなりました。

しかし、まだサービスが始まったばかりであること、きちんと法で整備されていなかったことから、騒音やゴミの出し方などマナーが問題視されていました。これらは文化の違いなどから来るトラブルがほとんどでしたが、明確な責任者がわからないことなどが問題解決に時間を要していました。

また、それ以外にも民泊が普及することによってホテルや旅館業など同業種の需要の低下が心配され、民泊の反対の声も多くありました。

しかし、オリンピックも控え、民泊を全面的に禁止としてしまうと、観光需要を満たすことはできず、また経済効果も見込めることから、既存のホテルや旅館業などの営業妨害をしない範囲内、という流れで年間180日までと制定されています。

民泊新法での営業日数180日の数え方

民泊新法の営業日数は「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの一年間」で180日です。
翌年3月31日までではありません。

また、「正午」が基準ですので、チェックイン・チェックアウトの時間に注意が必要です。
例えば4月1日正午にチェックインし、4月2日の15時にチェックアウトした場合、営業日数は一日ではなく、二日とカウントされます。

泊数ではなく、正午を基準として何営業日かという計算になります。ここに注意しながらチェックイン・アウトの時間設定が効率的な営業に必要不可欠です。

また、この180日ルールは届出住宅ごとに適用されます。民泊事業者ごとではありません。
それ以外に、もし一年間の途中で民泊事業者が変更になった場合、 営業日数はリセットされませんので、一年の途中でオーナーチェンジする場合には営業日数の残数をしっかり確認しなければなりません。

民泊営業日数180日ルールの抜け道は?

この民泊新法180日ルールの抜け道や裏技ってないの?と思う方もいると思います。
しかしながら、裏技的なものは残念ながらありません。

しかし、180日ルールの基準日に焦点をあてて考えてみると、実は初年度だけ使える方法があります。

180日ルールの適用は「4月1日」からです。ここから366日のうちの180日が営業できるわけです。
よくよく考えると、必ず4月1日から営業を開始しなければいけないわけではありません。

そう、実は「10月1日」に営業をスタートすれば、初年度の営業日数は180日、次年度の9月30日まで360日営業ができる計算になります。

4月1日からの年度としては180日ですが、10月1日から営業一年と計算すると通年営業していることになります。もちろん、次年度から180日ルールとなりますので、次年度からは皆同じ営業日数となります。

しかしながら、オープンするにあたって色々準備をしていますから、最初の一年でなるべく少しでも早く準備金を回収することができるというのは大きなメリットです。
この場合、必ず9月末日までに民泊の申請を完了させる必要があります。

オープンしてすぐにすべての予約が埋まるとも限らないので、もう少し早めに申請をし、9月スタートでもよいかもしれません。

民泊営業日数180日ルールの対策は

180日ルールがあるということは、残りの180日を何かしらの方法で売上を立てなければなりません。
どういう方法があるのでしょうか。

1)特区民泊として運用する
2)旅館業の営業許可を取得する
3)マンスリーマンションとして運用する

順に説明しましょう。

1)特区民泊として運用する

一般的な民泊ですと180日以上運営することは不可能ですが特区民泊として認可されている地域で運営許可を取得すると、年間365日民泊を運営することが可能になります。

特区民泊とは、国家戦略特別地域において特定の認定を受けた民泊のことです。
特区民泊は民泊新法や旅館業法のように厳しい施設要件や常駐スタッフなども必要がなく、年間営業日数の制限もないという、とても魅力的な認可です。
従前は最低宿泊日数を6泊7日とされていましたが、2泊3日に緩和され、さらに利用しやすくなりました。

特区民泊として運用する場合、特区として認められている地域を選択する必要があります。
特別認可ということで、民泊新法より許可を得るまでの申請条件が煩雑なのがデメリットではありますが、通年営業できるというのは大きな魅力です。

特区民泊が認められている地域は以下です。

・秋田県(仙北市)
・新潟県(新潟市)
・宮城県(仙台市)
・東京都(大田区)
・神奈川県
・千葉県(成田市・千葉市)
・愛知県
・大阪府
・京都府
・兵庫県(養父市)
・広島県
・愛媛県(今治市)
・福岡県(福岡市・北九州市)
・沖縄県

2)旅館業法を取得し運用する

一般的な民泊ではなく、きちんとホテルのように宿泊施設としての運用が可能な旅館業法を取得すれば、年間営業日数の制限はありません。
申請要件など営業許可取得までハードルは高くなりますが、その分ライバルも少なくなります。
また、信用度も変わってくるでしょう。

3) マンスリーマンションやレンタルスペースとして運用する

民泊は短期滞在が前提です。30日以上の長期滞在・宿泊の場合、一般賃貸となり、民泊という概念からは外れます。そのため、民泊で180日営業をしたとしても、それ以外はマンスリーマンションとしては営業が可能になります。

民泊として180日、それ以外をマンスリーマンションとして営業すれば、年間通じて売上を上げることができます。

民泊の代表的なAirbnbでは予約が180日に達するとサイト上で表示がされなくなりますが、マンスリーとしての営業であれば、予約を受けることが可能となります。

また、今ならレンタルスペースとしてもよいでしょう。女子会やリモートワーク、撮影スタジオなどとして、個室は重宝されます。レンタルスペースとしてのマッチングサイトも複数あり、宿泊以外の顧客層の集客を見込むことができます。

マンスリーマンションやレンタルスペースの運営は特区民泊や旅館業法取得より簡単に始めることができるので、まずはマンスリーマンション運営やレンタルスペースとしての活用と民泊を組合わせることが一番現実的であると言えます。

もし180日オーバーしたら?罰則は?

もし180日をオーバーしてしまったらどうなるのでしょうか?罰則はどうなっているのでしょうか。
実は民泊新法では180日をオーバーした場合の罰則はありません。

※ちなみにAirbnbでは予約が180日をオーバーする場合には自動でリスティング上に表示されなくなります。
もし複数の民泊ポータルサイトに登録をしていて、色んなサイトから予約を受け付けた場合、自身でしっかり計算をしないと180日を超えてしまうことがありますので要注意です。

民泊新法では罰則はありませんが、180日を超えた場合、旅館業法が必要となります。そのため、無許可で旅館業を営んだとして旅館業としての罰則が適用されるでしょう。
その場合は、6か月以下の懲役または3万円以下の罰金が科されます。

また、都道府県知事への定期報告において、虚偽の宿泊日数報告をした場合は民泊新法に基づいて30万円以下の罰金が科される可能性があります。

民泊を行う上で、年間営業日数の縛りは売上を大きく左右します。年間180日ルールをしっかり理解し、どのような対策・戦略を取るかを決め、稼働率、売上を確保していきましょう。
現在は色々なサービスができてきており、複数のサービスを組み合わせることで180日ルールを乗り越えていくことができます。

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